Тұрғын үй нарығын биыл қандай өзгерістер күтіп тұр? Сарапшылар жауап берді
Статистикалық деректерге сүйенсек қазақстандықтардың 60%-ы қала тұрғындары. Ал алдағы бес жылдықта олардың саны тағы 13%-ға өседі деп болжануда. Демек, қаладағы тұрғын үйлерге деген сұраныс артады деген сөз. Сәйкесінше, пәтер бағасы да қымбаттауы мүмкін. Ал бұл жөнінде сарапшы мамандар не дейді? El.kz ақпаратагенттігі зерделеп көрді.
Статистика көрсеткендей, қала халқының саны жыл санап артып келеді. Соған сәйкес, тұрғын үйдің бағасы да өсуде. Ұлттық статистика бюросының мәліметіне сүйенсек, бір жылда (2025 жылғы қаңтар 2024 жылғы қаңтарға қарағанда) пәтерлерді қайта сату бағасы 6,1%, жаңа тұрғын үйлерді сату – 4,1% өскен. Абаттандырылған тұрғын үйді жалға алу төлемі өткен жылғы тиісті аймен салыстырғанда 2025 жылғы қаңтарда 10% жоғарылаған. Ал 2024 соңғы айы мен 2025 жылдың басындағы көрсеткіш бойынша жаңа тұрғын үйді сату 1,3%-ға, пәтерлерді қайта сату бағасы 1,5%-ға өскен.
© Ұлттық статистика бюросы
Жылан жылындағы тұрғын үй бағасының өсімін сарапшылар тек 2-3%-дың арасында болады деп отыр. Үй бағасының өсімін болдырмайтын бірнеше себепті алға тартқан қаржы саласының маманы, экономист Айбар Олжаевтің айтуынша, 2025 жыл тұрғын үй нарығы үшін «тыныштық» жылымен есте қалмақ.
2025 жылы тұрғын үй бағасында үлкен өзгерістер болады деп ойламаймын. Оның бірнеше себебі бар. Біріншіден, биыл құрылыс компаниялары үшін салық жүктемесі өзгеріссіз қалды. Екіншіден, бастапқыда доллар бағамы көтерілгенімен қазір өзінің фундаменталды орнына келді. Үшіншіден, қазір сұранысты арттыратын үлкен ипотекалық бағдарламалар мен акциялар жоқ. Осыларды ескеретін болсақ, осы жылды тұрғын үй нарығындағы «тыныштық» жылы деп айтар едім. Алып-сату бұрынғыдай жалғаса береді. Бірақ ажиотаж болмайды. Сондықтан бағалардың динамикасы шамамен 2-3 пайыздың арасында ғана болады, – дейді ол.
Маманның айтуынша, тұрғын үй бағасының түсуі мен көтерілуі аймақтардағы сұраныс пен ұсынысқа тікелей байланысты. Қай жақта сұраныс көп ұсыныс аз болса, баға да қымбаттайды. Ал қай аймақта ұсыныс көп, сұраныс аз болса, онда баға төмендейді. Ұлттық бюроның статистикасына үңілсек, өңірлер бойынша жаңа үйлер нарығында жылдық мәндегі баға Павлодарда – 13,8%, Ақтөбеде – 13,6%, Көкшетауда – 13,4% өскен. Қолданыстағы пәтерлер нарығында бағаның ең жоғары өсімі Атырау (17,3%) мен Астанада (14,5%) байқалған.
Елдегі ең арзан және ең қымбат пәтер қай қалада?
Krisha.kz сарапшыларының мәліметінше, Қазақстандағы ең арзан баспана Қызылордада. Аталған қаладағы жылжымайтын мүліктің бағасы мынадай:
1 бөлмелі пәтер – 7,5 миллион теңге;
2 бөлмелі пәтер – 12 миллион теңге;
3 бөлмелі пәтер – 16 миллион теңге.
Ал жылжымайтын мүлік бойынша ең қымбат деген қалалардың көшін Алматы бастап тұр. Мұнда пәтерлер бағасы мынадай:
1 бөлмелі пәтер – 24 миллион теңге;
2 бөлмелі пәтер – 36 миллион теңге;
3 бөлмелі пәтер – 44 миллион теңге.
Шаршы метрдің бағасы бойынша өткен жылдың қорытындысына сәйкес мегаполистердегі орташа көрсеткіш мынандай:
Алматы – 750 мың теңге;
Астана – 540 мың теңге;
Шымкент – 420 мың теңге.
Ипотека қаншалықты көбейген сайын тұрғын үй бағасы да өсе береді
Жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне пайыздық үстемақысы төмен мемлекеттік ипотекалық бағдарламалардың да әсері бар. Мәселен, 2017 жылы шыққан «Нұрлы жер» мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасы іске қосылған уақытта ипотекалық кредит көлемі 74%-ға, ал сатып алу-сату мәмілелерінің саны 26%-ға өскен. Сондай-ақ, 2018 жылы жүзеге асқан «7-20-25» және «Баспана хит» бағдарламалары да тұрғын үй бағасының өсуіне айтарлықтай әсер еткен.
Бүгінде мемлекеттік бағдарламалардан бөлек банктердің және құрылыс компанияларының өздері ұсынатын ипотекалар бар. Алайда олардың пайыздық мөлшерлемесі анағұрлым жоғары. Ал сарапшылар болса ипотеканың көптігі үй алам деушілерге кері әсерін тигізеді дейді.
Ипоткеалық бағдарламалар үш типке бөлінеді. Біріншісі адресті мемлекеттік бағдарлама. Яғни, нақты бір көмекке мұқтаж әлеуметтік осал топқа мемлекет субсидияланған жеңілдетілген ипотека береді. Бұлар өте тиімді. Нарықтағы және жеңілдетілген ипотеканың арасындағы пайыздарда өте үлкен айырмашылық бар. Дәл қазіргі инфляциялық жағдайда басқа бағдарламалар керек деп ойламаймын. Керісінше, осындай жеңілдетілген ипотекаларды ғана қалдырып, жалпылама бағдарламаларды қысқарту керек сияқты. Өйткені, оның барлығы тұрғын үй бағасында үлкен рөл ойнайды. Ипотека қаншалықты көбейген сайын тұрғын үй бағасы да өсе береді. Мысалы сондай ипотекадан мың адам үй алса, баға өсуінен он мың, тіпті жүз мың адам зардап шегеді. Сондықтан бағаның өсіп кетуі белгілі бір ипотеканың болуынан әлдеқайда зиянды, – деді Айбар Олжаев.
Екінші нарықта неге тиімді ипотекалық бағдарлама жоқ?
Ел бойынша екінші нарықтан үй алам деушілерге тиімді бағдарлама болмай тұр. Банктен ипотекалық несие алам деушілер 18-24 пайыз арасындағы үстемақыға тап болады. Осы тұста «мемлекет тұрғын үй мәселесін шешуде неге екінші нарыққа бағытталған тиімді бағдарлама шығармайды?» деген сауал туады. Сарапшылардың пікірінше оның да өзіндік себептері бар көрінеді.
Қазір екінші нарықтағы үйлерге ипотеканы коммерциялық банктер береді. Өз басым бұны дұрыс деп ойлаймын. Себебі, мемлекеттік ақшаның есебінен қолданыста болған үйлердің нарығын қыздырмай, оны нарықтың өзіне қалдыруымыз керек. Мемлекеттік субсидия бірден екі мәселені шешуі керек. Біріншісі, азаматтарға жаңа үй алу құқығын беру. Екіншісі, мемлекеттік экономиканы белгілі бір импульсқа жетелеу үшін мемлекет тарапынан берілетін ипотеканың барлығы жаңа үйлерге ғана жұмыс істеуі керек. Егер ипотека тек жаңа үйлерді алуға ғана берілетін болса, тиісінше құрылыс компаниялары жаңа үйлерді көптеп салуға мүдделі болады. Ол біздің тұрғын үй қорының жаңаруына алып келеді. Ал егер мемлекеттік көмегі бар ипотека ескі үйлерге де берілетін болса, онда құрылыс компанияларының жаңа салған үйлеріне қолданыстағы үйлер бәсекелес болады. Ондай жағдайда жаңадан салынған үйлер ипотекамен өтпей қалуы да мүмкін. Соның салдарынан жаңа үйлерді салуға деген құлшыныс та төмендейді. Ол экономикаға кері әсерін тигізеді, әрі бағаның да көтерілуіне әкеліп соғады, – дейді сарапшы.
Сатып алу-сату мәмілелерінің саны азайған
Тәуелсіздік алған жылдардан бері былтыр тұрғын үй құрылысы рекордтық деңгейге жетті. Президенттің тапсырмасына сәйкес, 2024 жылы Қазақстанда 18,96 млн. шаршы метр тұрғын үй салынды. Өткен жылдың қорытындысы бойынша 172 089 баспана пайдалануға берілген. Оның 39 064 жеке үй. Өңірлер арасында Шымкент қаласы, Павлодар, Түркістан және Қызылорда облыстары құрылыс қарқыны бойынша көш бастап тұр. Ал биыл бұл көрсеткішті 19 млн. шаршы метрге жеткізу жоспарланған. Алайда сарапшылардың пайымдауынша жоспарлы көрсеткіш орындалмай қалуы да мүмкін екен. Биылға жоспарланған жаңа жобалар саны аз екенін алға тартқан мамандар ұсыныс санының төмендейтінін болжап отыр. Соның салдарынан биылға жоспарланған 19 млн шаршы метр құрылыстың шамамен 14-15 млн шаршы метрі ғана пайдалануға берілуі мүмкін дейді.
Сондай-ақ, сарапшылар қазіргі кездегі ипотекалық бағдарламалардың талаптары тым қатал екенін айтуда.
Қазіргі кезде ипотека талаптары өте қатал. Егер мемлекет жаңа тұрғын үй бағдарламасын енгізсе, бағалар бірден көтеріледі. Бағаны құрылысшылар мен тұрғын үй иелері де көтере алады, бірақ бұл жағдайда сатып алу-сату мәмілелері азаяды, – дейді Қазақстан Риэлторлар қауымдастығының вице-президенті Елена Грива.
Ұлттық статистика бюросының мәліметіне үңілсек те оны байқауға болады. Мәселен, 2025 жылғы қаңтар айында тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 30 917 мәміле тіркелген, оның ішінде жеке үйлер бойынша 6 153 және көппәтерлі үйлердегі пәтерлер бойынша 24 764 мәміле жасалды. 2024 жылғы желтоқсанмен салыстырғанда (50 046) тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны 38,2% азайды. 2024 жылдың желтоқсанымен салыстырғанда 2025 жылдың қаңтарында барлық өңірде мәмілелер санының азаюы байқалды.
© Ұлттық статистика бюросы
Тұрғын үй мәселесін шешу үшін не істеу керек?
Иә, тұрғын үйлерді жаңарту үшін екінші нарықтағы үйлерге тиімді ипотекалық бағдарламалардың әзірге шыға қоймайтыны түсінікті. Сонда елдегі тұрғын үй мәселесін шешу үшін ең бірінші қандай жұмыстар атқарылуы керек? Бұл туралы да сарапшылардың өзіндік пікірі бар.
Тұрғын үй мәселесін шешу үшін елдегі ең бірінші істелуі керек жұмыс ол – халықтың табысын арттыру. Азаматтардың барлығында тұрақты жұмыс болып, өз қолдары өздерінің аузына жететін болса, белгілі бір әлеуметтік мәселелердің барлығы бірте-бірте өз орындарына келеді. Ал екінші істелуі керек жұмыс ол – инфляцияны түсіру. Егер инфляция төмендесе банктердің де мөлшерлемелері де төмендейді. Коммерциялық ипотеканың өзі ақырындап 10 пайызға дейін төмендесе, онда баспана да қолжетімді бола бастайды. Сол кезде нарықтың өзінің фукнционалды ішкі заңдылықтары жұмыс істей бастайды, – дейді Айбар Олжаев.
Қорыта келе, сарапшылардың пікірінен мынадай түйін шығаруға болады. Қазір елде урбанизация процесі қарқынды жүруде. Қала халқының саны көбейіп, ауыл тұрғындары азаюда. Сондықтан экономикалық белсенділіңтің барлығы қалада болады. Тиісінше, қаладағы құрылыс та қарқынды жүреді. Бұл әрине тұрғын үйлерге деген сұраныстың өсуіне әсер етеді. Бірақ, үй бағасы бірден шарықтап кетпейді. Оның үстіне қымбат үйлерді сатып алуға халықтың да жағдайы келмейді. Баға одан ары өссе, оны сатып алушылар да табылмайды. Ал ондай жағдай құрылыс компанияларына да тиімсіз. Сондықтан белгілі бір баланс сақталады.
Қысқа да нұсқа. Жазылыңыз telegram - ға