На рынке жилой недвижимости в Казахстане наблюдается замедление активности. Количество сделок-купли продажи жилья в стране за год сократилось ни много ни мало на 64,2%. Такие данные опубликовало Бюро национальной статистики. Если в марте этого года было зарегистрировано 24 273 договора, то годом ранее цифра равнялась 67 801. Причин остыванию рынка несколько. Это и сокращение объемов по программе досрочных изъятий из Единого накопительного пенсионного фонда, и рост цен на квадратные метры, и лимитирование финансирования льготной программы жилищного кредитования 7-20-25. Между тем в правительстве пока решили не запускать новый ипотечный проект, предусматривающий субсидирование процентной ставки. Таким образом по-прежнему лидерство по объемам ипотечного кредитования остается у Отбасы банка. О том, почему без государственного участия на казахстанском рынке ипотечного кредитования пока не обходится информационному агентству El.kz рассказал экономист Арман Байганов.
Рынок строительства жилья и продаж в Казахстане как первичного, так и вторичного связан с темпами ипотечного кредитования. Покупка квадратных метров через программы предоставления жилищных займов стала массовым явлением во многих зарубежных странах. В некоторых – это единственный способ обзавестись своим недвижимым имуществом. Однако ставки по ипотеке в этих государства чаще всего не достигают двузначных чисел. В Казахстане сложилась ситуация, когда ввиду высокой инфляции коммерческая ипотека стала по большей части недоступной – ставки вознаграждения слишком высокие. Связываться с тяжелым бренем казахстанцы не особо желают, и не потянут. Помощью для многих стали жилищные программы от государства.
После продуктов Отбасы банка популярность завоевала программа льготного ипотечного кредитования, которая была запущена в 2018 году Национальным банком Казахстана, - 7-20-25. Отметим, что также монетарный регулятор открывал программу, рассчитанную на вторичный сегмент недвижимости, – «Баспана хит». Данный проект пользовался успехом среди населения, но в 2021 году он завершился ввиду освоения целевых сумм финансирования. Все это в купе позволило нарастить ипотечный портфель в стране до 4,3 трлн тенге. Из них, по состоянию на 22 декабря прошлого года, по программе 7-20-25 выдано 852,2 млрд тенге.
В 2023 году, согласно постановлению правления Нацбанка, объем финансирования данного направления льготного жилищного кредитования ограничивается. То есть в текущем году планируется растянуть 100 млрд тенге. Эту сумму разобьют по кварталам, Каждый квартал в банки-агенты будет поступать по 25 млрд тенге. Такое сокращение не могло не сказаться на ценах жилье и на количестве продаж, так как посредством ипотечного кредитования в стране приобретается значительная доля жилья.
Экономист Арман Байганов солидарен, что 7-20-25 вносит заметную лепту в объемы ипотечного кредитования Казахстана, так как почти четверть ипотечного портфеля приходится на этот продукт. И на рынке жилой недвижимости происходящие изменения ощущаются. Жилье стало хуже продаваться, а цены на площади перестали стремительно расти. В марте, например, новостройки подорожали на 1,2%, вторичка даже подешевела – на 0,7%. С одной стороны, сейчас стоимость квадратов стихает по причине сокращения объемов досрочных изъятий пенсионных средств из ЕНПФ. С другой стороны, вклад в тренд вносит и ограничение финансирования 7-20-25.
То есть перед правительством стоит дилемма – создавать ли государству новую версию?
«7-20-25 показала свою жизнеспособность. Она хорошим спросом у населения пользовалась. Такие программы для основной массы населения помогают решить вопрос с жильем. У нас с учетом текущей ситуации кредитно-денежной политики Нацбанка, базовая ставка высокая – 16,75% годовых. Это означает, что коммерческая ипотека будет дорогой, так как она привязана к базовой ставке. По меньшей ставке банки второго уровня не могут выдавать ипотечные кредиты. А им еще нужно покрывать все издержки, расходы на обслуживание. Также нужна прибыль. Соответственно, без государственного участия ипотечное кредитование стало неподъемным», - пояснил эксперт.
В апреле 2022 года Казахстанская жилищная компания заявляла о намерении внедрения ипотечного кредитования для среднего класса.
«Мы предлагаем через банки второго уровня выдавать коммерческую ипотеку на первичное и строящееся жилье, при этом государство со своей стороны будет субсидировать ставку вознаграждения», - анонсировал заместитель председателя правления АО «Казахстанская жилищная компания» Олжас Салыков.
В рамках разрабатываемой программы предусматривалось, что субсидирование ставки вознаграждения составит 7-8%. Минимальный первоначальный взнос будет равен 20%.
Данный механизм рассматривали в правительстве. Эта программа должна была прийти на замену 7-20-25. Но позднее было решено пока отложить ее внедрение, так как в проекте предполагалось субсидирование за счет средств республиканского бюджета. На фоне дефицита бюджета изыскать деньги из госказны в правительстве не смогли. Возможно, что к этому вопросу еще вернутся.
«Пока ипотечное кредитование будет существовать в стране только с участием государства. Отбасы банк будет работать, может удовлетворить спрос населения. Старое жилье ежегодно ветшает. Его нужно восполнять. Демографическая ситуация также увеличивает спрос. Каждый год объемы финансирования должны расти. Учитывая инфляцию у нас в Казахстане, которая превысила 20%, нужна индексация», - отмечает спикер.
Стоит учитывать и то, что у казахстанцев еще не привита культура накопления. Ежемесячно делать взносы на жилищно-сберегательный счет могут только финансово-дисциплинированные люди. Кроме того, трехлетний срок для граждан слишком длинный из-за опасений инфляции и ослабления курса национальной валюты. «Плюс цены на недвижимость растут, люди меньше доверяют долгосрочным вкладам, стараются купить сразу», - пояснил необходимость в индексации собеседник.
В другой стороны, вмешательство государства – это не рыночный механизм. Частное ипотечное кредитование в таких условиях не развивается.
«Должно на рыночных основаниях осуществляться жилищное кредитование, как в развитых странах. Но сегодня мы не можем себе этого позволить, потому что на рыночных условиях БВУ могут выдать ипотеку по ставке в 20% годовых», - говорит экономист.
Если же ипотечная программа 7-20-25 закроется и не будет внедрена новая – со сниженными ставками, темпы строительства могут замедлиться, так как реализовать, возведенные площади будет проблематично.
Спасает ситуацию продукты Отбасы банка. К слову, в этом финансовом институте, который относится к квазигосударственному холдингу «Байтерек», с 2019 года действуют ипотечные линии, целевой аудиторией которой являются социально-уязвимые слои населения. Для них открылась ипотечная программа «Бакытты Отбасы». По ней жилищный заем выдается по ставке в 2% при первоначальном взносе в 10%. Такая ипотека предоставляется на 20 лет. Для сотрудников бюджетной сферы действует программа «Шанырак», которая предусматривает ставку вознаграждения в 5% при 10%-ом первоначальном взносе и 20-летнем максимальном сроке кредитования.
«Рынок перегрет. Тот ажиотаж, который был создан на фоне льготной ипотеки и средств ЕНПФ, прошел. И миграция с соседних стран тоже не привела к активному спросу на покупку - в силу объективных причин. Продавцы вынуждены снижать стоимость. Речь идет о тех, у кого есть потребность срочной продажи», - отметила действительный член Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Наталья Шамаилова.
Тренд на удешевление перепродаж жилья в республике отметился. Но обвала цен ждать не стоит, считает эксперт. Стоимость квадратных метров во вторичке максимально может потерять 15-25%.
Ранее сообщалось, что в жилищном строительстве в периоде последних четырех лет наметился положительный тренд. С 2018 по 2022 годы в стране возвели 73,4 млн квадратных метров жилья. Рекордный объем ввода в стране отмечался в 2021 году – тогда в Казахстане «подняли» 17,1 млн квадратных метров. В прошлом году отметился спад до 15,4 млн квадратных метров, что превышает результаты 2018-2019-2020 годов.
Самое значительное снижение произошло в Астане и Алматы – на 24,7% и 34,6%, соответственно. И это логично, так как в отрасли наблюдается диспропорции по объему строительства. Основной строительный бум концентрируется в городах, ставших центрами притяжения для граждан.